2022年工业地产能投资吗?

  投资市场中房地产作为一种不动产商品,一向受大众喜爱,但是近年来,房地产市场备受打击,房地产投资应该何去何从,我们分三个类别,住宅、商业、工业来论述一下:

  一方面蕞主要的是:2021年净增人口创60年新低, 人口出生率连续两年跌破1%,我们已进入到老龄化社会,2021年我国60岁及以上人口26736万人,占人口的18.9%,其中65岁及以上人口20056万人,占人口的14.2%。 按照国际通行划分标准,当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时,意味着进入老龄化;达到14%,为深度老龄化;超过20%,则进入老龄化社会。按照这个标准,2021年,我国已经进入到深度老龄化社会。

  另一方面加上房产税的即将征收,持有环节成本增加,租赁价格并没有上升,住宅投资已经越来越失去吸引力。目前在可投资的一二三线城市中,住宅价格实际都已经不低了。

  再一方面住建部数据显示:要发展以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。把商品房和保障房分开,以保障房为主,商品房为辅,经济条件好的继续买商品房,但涨幅会被控制,年轻人有低成本租赁保障和低成本购买共有产权房的选择。

  商铺:商铺投资曾经是比较热门的一个投资方向,旧有观念就是有一铺吃三代这个说法。但是,随着电商的发展,随着大家购物习惯的改变,在城市的核心区、商业中心,生意可能勉强做得下去,但是人流和购物Y望明细减少;另外一个就是社区底商、小型生鲜超市、餐饮类、药店、汽修店的比重会大一些,经营业态单一化、集中性的结果必然是:线下同业竞争更加激烈,商家持续经营困难,店铺一年会转手3-4次很普遍,商铺空置率也越来越高,租金收益越来越低。投资商业地产,按目前的真实市场行情进行测算,投资回收期至少要20年以上。

  写字楼:投资甲级写字楼因为都是比较有实力的公司入驻,相对来说租金稳定一些。但是如果空置,持有成本不是一般的高,甲级写字楼的物业费一般在30-40元每平方之间,不在这个条件内的写字楼,投资回报率也不可能符合我们的需求,当然,不在这个类别的写字楼也能生存,但是它的投资回报率肯定达不到资金的需求。目前来说,能租出去都高兴了,套现离场很难,因为流转率低。

  酒店:曾经在市场上想要找一个独栋的商业楼做连锁的快捷酒店、精品酒店是很难的,抢手得很。很多写字楼、公寓都被改装成商务酒店模式,但是能够给投资人(业主)带来很高回报的案例却很少,稳定收益是可以的。但是随着经济下行和疫情,能稳定收租都难,跟被改装成酒店的写字楼和公寓一样出售很难,贷款也难。

  公寓:特别是酒店式公寓,随着两年的疫情,购买酒店式公寓的弊端就出来了,当时投资酒店式公寓,主要还是被它的回报率吸引,一般购买时就和酒店签下了十年托管合同,酒店返租8%,每月收取酒店方的租金。但是,2021年很多酒店都不声不响地关门了,人也找不到了,酒店方还拖欠着水电费和物管费,业主还无法进入酒店,想要收回自己的公寓并不容易。准备通过司法途径来维H权的有很多……

  三、工业地产方面,随着国家对实体制造相关行业的鼓励和支持,工业地产正逐步变得活跃并抢手起来了。

  物流仓储:包含城市配送、陆港场地、冷链等。这是目前来看非常好的投资方向,有很多的投资者 都非常看好物流仓储,但是物流仓储有几个局限,因为物流和交通网是关联的,你在做投资选择的时候,位置很关键,选点的时候是有一定固定要求的。所有的物流企业都会算每个点之间的距离、成本是多少、都会去核算。

  工业厂房:特点是租金租期都很稳定,只要租出去,租期基本都是10-20年,中间空置率低,投资回收期基本在10-15年左右,是理想的投资对象。那当然也要看城市结构,以重庆为例,一个工业城市,人口数量多,工资水平比沿海差一个等级,这些都是利好工业地产的,加上目前城市升级,一些厂区都在搬迁,需求量有增加,以主城区的厂房租金每月每平20元至30元,每平每年租金毛收入在240元至360元之间,本身做实体的租赁厂房10年都可以回本了,所以工业地产市场目前来说是适合投资的方向。

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